万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。音域划分从低到高，人声音域划分trong>

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？